Pułapki Prawa Budowlanego: Absurdy i Niezgodności w Domach i Schodach

Polskie prawo budowlane, mimo dobrych intencji zapewnienia bezpieczeństwa i ładu przestrzennego, często staje się źródłem frustracji i nieporozumień dla inwestorów i projektantów. Złożoność przepisów, ich częste nowelizacje oraz możliwość różnorodnej interpretacji prowadzą do sytuacji, w których nawet najbardziej standardowe elementy budowlane, takie jak schody, czy ogólne zasady dotyczące budowy domu, mogą stać się polem minowym. Niniejszy artykuł zgłębia te absurdy, analizując przepisy dotyczące domów i schodów, które budzą wątpliwości i stwarzają niepotrzebne bariery.

Zawiłości Prawa Budowlanego i Energooszczędność

Za to, jaki dom możesz wybudować, odpowiada wiele regulacji prawnych. Wśród nich kluczowe są ustawa o Prawie budowlanym, Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, zapisy planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy, a także, niestety, często decydująca dobra wola urzędników. Prawo budowlane jest zmieniane kilka razy w ciągu roku, co sprawia, że nadążenie za nowymi przepisami stanowi nie lada wyzwanie. Chociaż większość przepisów i zasad jest zrozumiałych, ma sens i jest potrzebna - bo wszystkim nam zależy na tym, aby budynki były bezpieczne, a tam, gdzie mieszkamy, panował porządek oraz zachowany ład przestrzenny - to niektóre zapisy i ograniczenia okazują się zbyt restrykcyjne i niezrozumiałe.

Od stycznia 2021 roku obowiązują nowe Warunki Techniczne, które znacząco podwyższyły koszty budowy. Konieczność zastosowania grubszej izolacji ścian, podłóg i dachu, a także stolarki okiennej i drzwiowej o lepszych parametrach, wpłynęła na budżety inwestorów. Zmiany wprowadzone w 2017 i 2021 roku stały się jednak zbyt rygorystyczne w pewnych obszarach.

Przykładem jest zakaz budowy domu ogrzewanego wyłącznie kotłem gazowym. Choć można ogrzewać go kotłem na pellet, to ogrzewanie gazowe napotyka na przeszkody związane z parametrem EP (wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną). Wartość EP zależy od wielu czynników: wielkości domu, rodzaju bryły, lokalizacji, nasłonecznienia oraz rodzaju ogrzewania. Co bardzo ważne, wartość tego wskaźnika nic nie mówi o tym, ile będziemy płacić za ogrzewanie. Innym parametrem jest wskaźnik EU (energia użytkowa) - ilość energii potrzebna do utrzymania w budynku założonej temperatury i przygotowania ciepłej wody użytkowej, bez uwzględnienia sprawności systemu grzewczego. Parametr EK (energia końcowa) uwzględnia sprawność systemu grzewczego i określa, ile energii faktycznie dom będzie potrzebował.

Rozważmy dom o powierzchni 100 m², którego energia użytkowa (EU) wynosi 70 kWh/m²/rok, co daje 7000 kWh rocznie. Przyjmując sprawność kotła gazowego na poziomie 95%, energia końcowa (EK) wyniesie 7000 kWh / 95% = 7368 kWh rocznie. Zgodnie z Warunkami Technicznymi 2021, maksymalna wartość EP dla domów wynosi 70 kWh/m²/rok, co dla 100 m² daje 7000 kWh. W tym przypadku EK jest wyższe niż dopuszczalna wartość EP, gdyby przyjąć przelicznik 1 kWh energii elektrycznej na 0,70 jednostki EP. W przeliczeniu na EK, maksymalna wartość EP (70 kWh/m²/rok) przekłada się na około 23,3 kWh/m²/rok, czyli 2333 kWh rocznie dla domu 100 m². Roczne koszty ogrzewania wyniosłyby tu 1633,1 zł (przyjmując 0,70 zł za 1 kWh energii elektrycznej). Jednakże, ze względu na wysoki współczynnik nakładu dla energii elektrycznej (który jest wyższy niż dla gazu czy biomasy), przepisy uniemożliwiają ogrzewanie domu wyłącznie kablami grzejnymi, matami grzewczymi lub promiennikami na podczerwień.

Absurd polega na tym, że chcąc ogrzewać dom gazem lub pompą ciepła, projektant musi się bardzo postarać, aby uzyskać odpowiednio niskie wskaźniki. Tymczasem ogrzewanie domu biomasą (peletem) zawsze skutkuje bardzo niskim wskaźnikiem EP, ponieważ współczynnik nakładu wynosi tylko 0,2. Choć rozumiemy promowanie ekologii, to konieczność wybudowania większej kotłowni i komina spalinowego oznacza produkcję, dostawę i zużycie większej ilości materiałów budowlanych. Jednym ze sposobów na spełnienie norm jest podwyższenie kosztów budowy.

Chociaż zrozumiałe są korzyści związane z wentylacją mechaniczną lub fotowoltaiką (sam posiadam instalację 8,1 kWp), to obecne przepisy niemal zmuszają do inwestycji w rozwiązania, których możemy nie potrzebować. Jestem całym sercem za budowaniem domów energooszczędnych, co wymaga dobrej izolacji, wysokiej jakości stolarki, starannego wykonawstwa, ale każdy powinien mieć wybór. Czy właśnie tak to powinno wyglądać?

Charakterystyka energetyczna jest częścią projektu technicznego, którego nie składa się do urzędu. W praktyce więc nikt nie weryfikuje obliczeń wskaźnika EP! Zaprojektowanie fotowoltaiki lub solary spowoduje, że wskaźniki wyjdą świetnie. Dodanie kominka, który będzie ogrzewał dużą część domu, również poprawi parametry. Cóż, skończyło się jak zwykle. Zaznaczam, że nie zachęcam do "naciągania" przepisów. Mój blog jednak zawsze miał służyć praktycznymi poradami.

Projekt Techniczny - Nowy Wymóg, Stare Problemy

W 2020 roku wprowadzono dużą nowelizację w prawie budowlanym. W urzędzie sprawdzano, czy projekt spełnia zasady opisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, warunkach technicznych, którym odpowiadają budynki i ich usytuowanie oraz innych przepisach. Gdyby urzędnicy mieli zajmować się sprawdzaniem projektów budowlanych pod kątem technicznym, oznaczałoby to konieczność zatrudnienia w urzędach kilkunastu tysięcy inżynierów budownictwa i innych specjalistów, co z oczywistych przyczyn nie jest możliwe.

Projekt zagospodarowania terenu pozostał bez zmian, natomiast projekt architektoniczno-budowlany został podzielony na projekt techniczny i projekt architektoniczno-budowlany. Stopień uszczegółowienia projektu według nowych przepisów jest identyczny. Według przepisów (art. 20 Prawa Budowlanego), projekt techniczny musi być przygotowany przed rozpoczęciem budowy i dostępny dla nadzoru budowlanego w przypadku kontroli. Powinien być podpisany przez projektanta.

Zmiana przepisów spowodowała, że niektórzy projektanci chcą złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, mając gotowy tylko projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany. Projekt budowlany składa się z ponad 100-stronicowej dokumentacji, nad którą pracuje zespół specjalistów: architekt, konstruktor i instalatorzy. Przy większych budowach rozdzielenie projektu technicznego od projektu architektoniczno-budowlanego może przyspieszyć drogę administracyjną. Jednakże, jeżeli projektant domu jednorodzinnego chce stworzyć projekt techniczny dopiero po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, to znaczy, że coś poszło nie tak podczas prac projektowych.

Czułbyś się co najmniej oszukany, prawda? Projektant A wycenił stworzenie projektu budowlanego na 9000 zł. Nie chciał podpisać umowy, bo musiałby doliczyć podatki, ale zapewnił inwestora, że nie będzie żadnych problemów podczas współpracy. Po zakończeniu pracy nad projektem (po wielu opóźnieniach!) inwestor otrzymał tylko projekt architektury i dowiedział się, że projekt konstrukcji i instalacji musi załatwiać bezpośrednio z konstruktorem i projektantami instalacji i zapłacić im kolejne 9000 zł! Na szczęście inwestor miał zachowaną korespondencję między nim a projektantem (dbajcie o spisywanie wszystkich ustaleń!), z której wynikało, że zakres prac obejmował stworzenie projektu budowlanego.

Projektant B chciał wykonać projekt budowlany bez projektu technicznego! Mój kursant przesłał mi umowę, którą przedstawił projektant: „Niniejsza Umowa nie obejmuje wykonania Projektu Technicznego w rozumieniu zapisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.u. z 2020 r. poz.1609). Wykonawca ma prawo do wykonania Projektu Technicznego na podstawie odrębnej umowy, za odrębne wynagrodzenie i w terminach wskazanych w takiej umowie.” Bardzo dokładnie czytajcie umowy przedstawiane przez wykonawców i projektantów. Upewnijcie się, że zakres usługi jest bardzo szczegółowo opisany i nigdy nie podpisujcie umowy, która nie chroni wystarczająco Waszych interesów.

Uwaga. Projekt techniczny nie jest projektem wykonawczym, a strony dowolnie mogą ustalić szczegółowość projektu budowlanego. Warto zajrzeć do przepisów, aby dowiedzieć się, jakie możesz mieć oczekiwania względem projektanta. Projekt może zawierać projekt wykonawczy, czyli bardzo szczegółowe opisanie wszystkich elementów i czynności niezbędnych do budowy domu. Jeżeli zajrzymy do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, to nie znajdziemy tam żadnego podziału na projekt budowlany i wykonawczy! Projekt wykonawczy istnieje, ale tylko w ustawie o zamówieniach publicznych. W praktyce przyjęło się, że za projekt wykonawczy trzeba dopłacić. Cóż, niech żyje radosna interpretacja przepisów.

Projektant powinien dbać o Twój budżet i powinien chociaż orientacyjnie oszacować koszt budowy domu spełniającego Twoje wymagania. Projekt budowlany może zawierać zestawienie wszystkich materiałów budowlanych. Zwracam na to uwagę, ponieważ rozporządzenie pokazuje minimalny zakres projektu budowlanego i nic nie stoi na przeszkodzie, aby w projekcie znalazły się dodatkowe informacje. Przykład. Zastanawiasz się, czy ogrzać dom pompą ciepła czy gazem? Rolą projektanta jest wykonanie obliczeń i wybranie najlepszego rozwiązania w porozumieniu z inwestorem. To projektant powinien odpowiedzieć na pytanie, co jest lepsze i bardziej opłacalne. Widziałem projekty, w których projektant porównywał ogrzewanie gazowe z ogrzewaniem… olejem opałowym!

Precyzja czy Niejednoznaczność Przepisów?

Uzyskanie pozwolenia na budowę mojego domu odbyło się szybko i sprawnie. Przez długi czas uważałem, że jest tak wszędzie. Tymczasem nieprecyzyjne zapisy w przepisach budowlanych stanowią poważny problem. Co to właściwie znaczy? Skoro jest informacja „do” 20 metrów, to czy projektant może zaprojektować elewację o szerokości 8 lub 12 metrów? Skoro jest mowa o tolerancji 20%, to czy chodzi o to, że szerokość elewacji ma być od 16 do 24 metrów? A może od 16 do 20, skoro szerokość ma być „do” 20 metrów, więc nie powinno tej szerokości przekraczać?

Możesz rozpocząć budowę domu nie mając zawartej umowy z gestorami sieci ani bez wybudowanych przyłączy. To wynika wprost z Prawa Budowlanego: do uzyskania pozwolenia na budowę nie są wymagane warunki przyłączenia do sieci. Niestety… nie jest tak wszędzie. Niektóre urzędy zobowiązują inwestora do wykonania przyłącza przed uzyskaniem pozwolenia na budowę! To absurd - o ile we własnym interesie jest uzyskanie pewności, że podłączenie do mediów będzie w przyszłości możliwe, to masz prawo przyspieszyć rozpoczęcie budowy, a przyłącza wykonać w międzyczasie. Niestety, jednoznaczność przepisów (a dokładnie art. 33 ust. 1 Prawa Budowlanego) sprawia problemy nie tylko projektantom i urzędnikom, a nawet sądom.

Czym jest obszar oddziaływania obiektu? Budując dom blisko granicy działki, możesz ograniczyć zabudowę na sąsiedniej działce (według rozporządzenia w sprawie warunków technicznych należy zachować minimalne odległości od różnych budynków ze względu m.in. na bezpieczeństwo pożarowe czy zacienienie). Minimalna odległość szamba od studni wynosi kilkanaście metrów.

1. Jeżeli obszar oddziaływania obiektu mieści się całkowicie na Twojej działce, możesz wybudować dom na zgłoszenie, a nie na pozwolenie. Sąsiedzi nie są zawiadamiani o zgłoszeniu budowy, co teoretycznie przyspiesza proces administracyjny. Uwaga - nie polecam budowy na zgłoszenie!
2. Jeżeli budujesz na pozwolenie na budowę, o budowie informowani są właściciele działek objętych obszarem oddziaływania obiektu. To ważne, bo mogą oni odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.). Obszar oddziaływania obiektu określa projektant według nieprecyzyjnych przepisów. Czy inwestycja stanowiąca źródło nadmiernego hałasu wpływa na sposób zagospodarowania sąsiedniej działki? „Jedno ze starostw (woj. Pomorskie) zaczęło w postępowaniach o wydanie PNB (pozwolenia na budowę) ustalać strony postępowania m.in. na podstawie analizy zacienienia, w ten sposób, że jeśli pada cień na działkę sąsiednią - bez względu na czas padania cienia, nawet 15 minut - to uznają właścicieli tej działki za stronę.”

Czasami definicja wysokości zabudowy jest podana w samym planie miejscowym, ale jeżeli jej nie ma, to co wtedy? Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie zawsze precyzuje te kwestie jednoznacznie. Czyli - uwaga - jeżeli masz dom z poddaszem nieużytkowym, to poddasze nie wlicza się w wysokość budynku.

W planach miejscowych lub decyzjach o warunkach zabudowy możesz spotkać się z maksymalną intensywnością zabudowy (to nie jest to samo co powierzchnia zabudowy!). Pozornie sprawa jest prosta. Intensywność to stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki. Czym jest powierzchnia całkowita budynku? Przepisy nie definiują tego pojęcia, a część projektantów uważa, że powierzchnia całkowita to suma powierzchni wszystkich kondygnacji, podczas gdy inni twierdzą, że nie. Projektant Artur Tomaszek: „Dodatkowa ciekawostka z intensywności zabudowy to wliczanie do niej kondygnacji podziemnej. Z tym jest jedna wielka walka urzędowa, bo jeżeli w planie miejscowym lub warunkach zabudowy brak informacji o tym, że wlicza się tylko wszystkie kondygnacje nadziemne, to urzędy dodają jeszcze powierzchnię kondygnacji podziemnej. Sam przepis dotyczy ładu przestrzennego, czyli tego, co jest widoczne nad ziemią. Nie interesują go elementy podziemne. Nie naruszają one w żaden sposób harmonii i spójności planu miejscowego. W związku z tym możemy mieć z zewnątrz wyglądające tak samo dwa budynki (jeden z całkowitym podpiwniczeniem, drugi bez).”

Schody - Precyzja Norm czy Pułapki Projektowe?

Schody, jako integralna część budynku, muszą spełniać konkretne wymagania zawarte w przepisach prawa budowlanego. Wymiary stopni, wysokość podstopnic, balustrady czy spocznik - to elementy ściśle regulowane. Schody w budynkach podlegają przepisom ustawy Prawo budowlane oraz Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Ich projektowanie i wykonanie musi zapewniać bezpieczeństwo użytkowania, zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi oraz ergonomię.

Zgodnie z § 68 rozporządzenia, schody muszą mieć odpowiednie wymiary, antypoślizgową nawierzchnię oraz balustrady, gdy różnica poziomów przekracza 0,5 m. Dodatkowo obowiązkowe jest zapewnienie oświetlenia, odpowiedniej szerokości biegów oraz spoczników. Wymagania różnią się w zależności od przeznaczenia budynku: inne normy obowiązują dla budynków mieszkalnych, inne dla użyteczności publicznej. Kluczowe znaczenie ma także liczba kondygnacji oraz typ budynku - wolnostojący, wielorodzinny, usługowy. Prawo precyzuje również wymagania dla schodów zewnętrznych, w tym odporność na warunki atmosferyczne i poślizg. Ważnym aspektem jest zachowanie skrajni komunikacyjnej oraz dostępność dla osób z niepełnosprawnościami. Spełnienie wymagań pozwala uzyskać pozwolenie na użytkowanie i odbiór techniczny.

Normy budowlane precyzują minimalne i maksymalne wymiary elementów schodów, co wpływa na bezpieczeństwo i komfort użytkowania.

• Szerokość biegu schodowego: Powinna wynosić co najmniej 80 cm w domach jednorodzinnych i 120 cm w budynkach wielorodzinnych.
• Wysokość stopnia (podstopnicy): Nie może przekraczać 19 cm.
• Głębokość stopnia (stopnica): Powinna wynosić minimum 25 cm.
• Wzór Blondela: Pozwala zoptymalizować wymiary schodów: 2h + s = 60-65 cm (gdzie h to wysokość stopnia, a s to jego głębokość).
• Spoczniki: Muszą mieć długość co najmniej 80 cm, a w przypadku schodów w ciągach komunikacyjnych - nawet 150 cm.
• Liczba stopni w jednym biegu: Nie powinna przekraczać 17, a minimalna liczba wynosi 3.
• Skrajnia pionowa: Czyli wysokość między stopniami a przeszkodą nad nimi, nie może być mniejsza niż 2 m.

Schody zabiegowe czy kręcone również muszą spełniać konkretne wymagania - np. minimalna szerokość użytkowa stopnia w części środkowej to 25 cm. Nieprzestrzeganie norm może skutkować nie tylko niewygodą, ale i zagrożeniem w sytuacjach awaryjnych.

Balustrady stanowią jeden z kluczowych elementów bezpieczeństwa schodów i podlegają szczegółowym przepisom. Zgodnie z rozporządzeniem, muszą być zamontowane na schodach wewnętrznych i zewnętrznych, gdy różnica poziomów przekracza 0,5 m. Minimalna wysokość balustrady to 90 cm, ale dla budynków użyteczności publicznej zaleca się 110 cm. Przestrzenie między elementami balustrady nie mogą umożliwiać przejścia kuli o średnicy 12 cm, co zabezpiecza szczególnie dzieci. Balustrady powinny być stabilne, mocne i odporne na działanie sił poziomych. W przypadku schodów zewnętrznych i w miejscach o zwiększonym ryzyku upadku warto stosować dodatkowe poręcze po obu stronach. Poręcz powinna znajdować się na wysokości 90-110 cm od stopnia, mieć ciągłość na całej długości i być łatwa do uchwycenia. W budynkach, gdzie poruszają się osoby starsze lub z niepełnosprawnościami, wymagane są rozwiązania ułatwiające użytkowanie, np. podwójne poręcze. Schody awaryjne i ewakuacyjne muszą spełniać jeszcze ostrzejsze kryteria bezpieczeństwa.

W przypadku domów jednorodzinnych przepisy dotyczące schodów są nieco łagodniejsze, ale nadal obowiązują konkretne wymagania. Szerokość biegu może wynosić minimum 80 cm, a wysokość stopnia nie powinna przekraczać 19 cm. Schody wewnętrzne muszą być bezpieczne, wygodne i dostosowane do potrzeb domowników - także dzieci czy osób starszych. Przepisy nie wymagają balustrady przy niskich schodach, ale z punktu widzenia bezpieczeństwa warto ją zamontować. W przypadku schodów zewnętrznych należy uwzględnić odporność na warunki atmosferyczne oraz antypoślizgową powierzchnię. Projektując schody, warto kierować się nie tylko przepisami, ale również zasadami ergonomii - mniejsze nachylenie, szerokie stopnie, odpowiednia wysokość. Przy remontach lub przebudowach obowiązują te same normy co przy nowym budownictwie. Warto też sprawdzić lokalne przepisy zagospodarowania przestrzennego, które mogą narzucać dodatkowe ograniczenia. Ostateczny odbiór budynku przez nadzór budowlany obejmuje również ocenę schodów.

Czy wszystkie schody muszą mieć balustrady? Tak, jeśli różnica poziomów przekracza 0,5 metra.Jakie są minimalne wymiary schodów w domu jednorodzinnym? Szerokość biegu min. 80 cm, głębokość stopnia min. 25 cm, wysokość stopnia maks. 19 cm.Czy można wykonać schody bez projektu? W przypadku nowego budynku - nie. Schody to element, który podlega ścisłym regulacjom w przepisach prawa budowlanego. Wymogi dotyczące ich geometrii, zabezpieczeń i dostępności mają kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa.

Zgodnie z Prawem Budowlanym, schody mogą być klasyfikowane jako urządzenie budowlane. W praktyce, jeśli schody są integralną częścią budynku mieszkalnego, zazwyczaj nie są traktowane jako odrębna budowla. Jednak w przypadku schodów zewnętrznych, ich klasyfikacja może się różnić.

Przepisy dotyczące schodów jako urządzeń budowlanych są kluczowe dla zapewnienia ich bezpieczeństwa i funkcjonalności. W szczególności, schody muszą być dostosowane do rodzaju budynku, w którym się znajdują, oraz do ich przeznaczenia. W Prawie Budowlanym istnieją konkretne artykuły, które odnoszą się do schodów jako urządzeń budowlanych. Artykuł 3 pkt 9 definiuje schody jako urządzenia techniczne, które są integralną częścią obiektu budowlanego. Dodatkowo, przepisy określają, że schody muszą spełniać odpowiednie normy, takie jak wysokość stopni, szerokość biegu oraz materiały użyte do ich budowy.

W kontekście działalności gospodarczej, schody mogą być traktowane jako elementy podlegające opodatkowaniu. Gdy schody są integralną częścią budynku użytkowego, ich wartość wpływa na wysokość podatku od nieruchomości.

Niewłaściwa klasyfikacja schodów może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych. Jeśli schody są błędnie zakwalifikowane, właściciele mogą być narażeni na sankcje ze strony organów nadzoru budowlanego. Mogą zostać nałożone kary finansowe, a także obowiązek dostosowania schodów do obowiązujących norm budowlanych. Co więcej, niewłaściwa klasyfikacja schodów może skutkować problemami z ubezpieczeniem nieruchomości. W przypadku szkody, ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, argumentując, że obiekt nie spełniał wymogów prawnych.

Powierzchnia Użytkowa Schodów - Kuriozalne Wliczanie i Wyliczanie

Zmiana przepisów z 11 września 2020 roku wprowadziła rewolucję w sposobie liczenia powierzchni użytkowej schodów w domach jednorodzinnych i mieszkaniach wielopoziomowych. Po 50 latach nastąpiła znacząca zmiana: schody wewnątrz lokalu czy domu nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej w całości. Jest to notoryczny błąd w projektach! Dlaczego tak się zadziało? Szeroko rozumiane prawo budowlane i powierzchnie z nimi związane są dostosowywane do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Definicja w tej ustawie służy wyłącznie wyliczeniu powierzchni do celów podatkowych.

W przypadku powierzchni użytkowej do celów podatkowych właściciel nieruchomości nie płaci podatku od nieruchomości za powierzchnię klatki schodowej, bo nie jest ona wliczana do powierzchni użytkowej! Należy też zwrócić uwagę, że klatka schodowa to szersze pojęcie niż schody wewnętrzne i podesty.

Zgodnie z § 20 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, powierzchnię pod schodami na parterze wliczamy do powierzchni użytkowej, uwzględniając redukcje wysokości:

• Poniżej 1,4 m - nie wlicza się w ogóle.
• W przedziale 1,4-2,2 m - wlicza się w 50%.
• Powyżej 2,2 m - wlicza się w 100%.

Te zasady liczenia redukcji sięgają 1 stycznia 1970 roku. Widzę jednak projekty, gdzie redukcja przyjmowana jest w przedziałach 1,4 m i 1,8 m wysokości, albo tylko na wysokości 1,9 m.

Załóżmy, że mamy otwór w stropie na pierwszej, drugiej czy kolejnej kondygnacji - takiej powierzchni w ogóle nie wliczamy do powierzchni użytkowej! Wliczanie powierzchni otworu na schody na wyższych kondygnacjach lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego do powierzchni użytkowej to kolejny notoryczny błąd w projektach! Ponad 90% projektów, które widuję, ma w tym zakresie źle policzoną powierzchnię użytkową!

Nie chcę sugerować, że architekt zawyża tę powierzchnię, bo rozlicza się od metrów kwadratowych wygenerowanej powierzchni „użytkowej”, ale poza etyką architekci muszą mieć na względzie przede wszystkim przepisy i legalne działania przy projektowaniu! Błędy w liczeniu powierzchni użytkowej schodów w lokalach czy domach dwupoziomowych to ok. 3-7 mkw. powierzchni.

W przepisach mamy również rozbieżne podejście. Klatka schodowa w polskim prawie budowlanym nie jest nigdzie zdefiniowana. Jedynym miejscem, gdzie była zdefiniowana, są normy PN:ISO 9836. Problem stanowiło sformułowanie przestrzeni ograniczonej ścianami służącymi do zainstalowania klatki schodowej. Ustawodawca użył słowa „schodów” a nie „klatki schodowej”, co pozwala odjąć od powierzchni użytkowej tylko bieg schodów liczonych od pierwszego do ostatniego stopnia.

W przypadku domów jednorodzinnych dwulokalowych, gdzie na parterze mamy jedno mieszkanie, a na piętrze drugie, klatka schodowa do mieszkania górnego często jest z zewnątrz. Inaczej mówiąc, wchodząc z dworu osobnymi drzwiami mamy holl (np. 1 mkw. powierzchni na poziomie parteru) i potem mamy bieg schodów, które prowadzą na wyższą kondygnację do lokalu. Ten holl i schody stanowią mieszkanie - to nie jest żadna część wspólna budynku! Powierzchni biegu takich schodów, liczonej od pierwszego stopnia na parterze do ostatniego stopnia na górnym piętrze, nie można wliczać do powierzchni użytkowej lokalu! Oczywiście za wyjątkiem, kiedy ta klatka schodowa jest większa i ma jakiś schowek pod schodami - wtedy powierzchnię na parterze liczymy zgodnie z redukcjami wysokości. Jeśli z kolei pod schodami nie ma żadnej dostępnej powierzchni (zamurowana powierzchnia pod schodami), to takiej powierzchni nie wliczamy do powierzchni użytkowej. A co z tym mini hollem na parterze? Tę powierzchnię należy wliczyć do powierzchni użytkowej lokalu.

Błędne jest również pokazywanie na rzutach kondygnacji lokali czy domów osobnych metek dla schodów / klatek schodowych. Schody (powierzchnia pod nimi) są częścią pomieszczenia, w którym się znajdują. Jeśli zrobimy inaczej, będziemy mieli problem na końcu inwestycji deweloperskiej przy uzyskiwaniu zaświadczeń o samodzielności lokali.

Podsumowanie: Potrzeba Jasności i Elastyczności

Prawo budowlane, mimo swoich szczytnych celów, często okazuje się źródłem niepotrzebnych komplikacji i absurdów. Zarówno kwestie związane z energooszczędnością, jak i precyzją przepisów dotyczących projektowania domów i schodów, wymagają dalszych analiz i potencjalnych nowelizacji. Niejasne zapisy, restrykcyjne wymogi i brak elastyczności w interpretacji przepisów utrudniają życie inwestorom i projektantom. Kluczowe jest dążenie do jasności, przejrzystości i racjonalności przepisów, które będą wspierać bezpieczne i funkcjonalne budownictwo, jednocześnie dając inwestorom możliwość wyboru optymalnych rozwiązań.